Comment léguer un bien immobilier à vos enfants ?

Comme nous vous l’avons dit précédemment, les frais peuvent atteindre des sommes astronomiques lors d’une succession (jusqu’à 60 %). Malgré cela, différents abattements permettent d’effectuer des donations de votre vivant.

Si vous avez des enfants par exemple, vous avez la possibilité de transmettre jusqu’à 100 000 € à chacun de vos enfants sans avoir de droits de donation à payer. Cerise sur le gâteau, cet abattement est renouvelable tous les 15 ans ! Au-delà de l’abattement, le taux d’imposition sera de 20%.

En commençant le plus tôt possible, vous pourrez donc transmettre une part importante de votre patrimoine, tout en profitant d’une fiscalité réduite (voire nulle). Alors pourquoi vous en priver ?

→ Donation : combien donner à vos enfants sans être taxé ?

Il existe 2 types de donation possible :

• La donation simple
• La donation-partage

Vous pouvez effectuer ces 2 types de donation en pleine-propriété ou démembrement de propriété. Toutefois, en fonction de votre situation (et de vos souhaits), la donation simple ou la donation-partage sera à privilégier. Pour que les choses soient plus simples pour vous, voici quelques explications.

Avec une donation simple, c’est la valeur du bien au jour de votre décès qui sera pris en compte. Cela veut dire que l’enfant ayant bénéficié d’une plus-value immobilière devra donner une compensation à son frère/sa sœur.

Pour éviter des querelles au moment de la succession, l’idéal serait peut-être de mettre en place ce qu’on appelle la donation-partage. En effet, cet outil permet de figer la valeur du bien au jour de la donation. Aucune compensation ne sera donc exigée.

La pleine-propriété veut dire que vous transmettez l’intégralité du bien immobilier. Sachez toutefois que si vous avez plusieurs enfants, il faudra peut-être songer à privilégier une donation-partage à une donation simple. Comme nous l’avons vu plus haut, cela permettra d’éviter des querelles au moment de la succession.

Pour éviter de perdre la jouissance de votre bien immobilier, intéressez-vous au démembrement de propriété. Cela vous permettra de donner la nue-propriété du bien immobilier, tout en conservant l’usufruit.

Pour être plus clair, si le logement est votre résidence principale, vous pourrez continuer à l’habiter. Si le bien est un investissement locatif, vous percevrez toujours les loyers. C’est au moment de votre décès que vos enfants récupéreront la pleine propriété du bien immobilier.

Le fait de garder la jouissance du bien n’est pas le seul avantage du démembrement de propriété. En effet, les droits de donation sont bien moins élevés que sur une pleine-propriété. Pourquoi ? Tout simplement parce que c’est la valeur de la nue-propriété qui est prise en compte. Et en fonction de votre âge, la différence peut être extrêmement importante. Regardez par vous-même ci-dessous.

En cumulant l’abattement de 100 000 € pour chacun de vos enfants et démembrement de propriété, les droits de donation pourront devenir dérisoires !

Armand et Viviane ont tous les deux 62 ans. Ils ont 2 enfants et un patrimoine immobilier d’une valeur de 800 000 €. Ce dernier se compose de 2 appartements d’une valeur de 200 000 € et de leur résidence principale d’une valeur de 400 000 €. Ils sont mariés sous le régime de la communauté légale.

Au 1^er décès, la part d’héritage sera de 50 % du patrimoine, soit 400 000 €. En choisissant l’option à 100 % d’usufruit, le conjoint survivant bénéficiera de 20 % de l’héritage, soit 80 000 € (voir tableau de valeur de la nue-propriété).
La valeur totale de la part transmise aux enfants sera de 320 000 €, soit 160 000 € chacun. Rappelons que l’abattement est de 100 000 € par enfant. Chaque enfant sera donc taxé sur 60 000 €, soit 12 000 €⁽¹⁾.
Au second décès, la base taxable pour les enfants n’est que de 400 000 €, soit 200 000 € chacun. Après l’abattement de 100 000 €, chaque enfant devra s’acquitter de 20 000 €⁽¹⁾.

Armand et Viviane décident d’effectuer dès aujourd’hui une donation de la nue-propriété de leurs 2 appartements. La nue-propriété a une valeur de 60 % (voir tableau de valeur de la nue-propriété). Ils effectuent donc une donation d’une valeur de 120 000 € par enfant, soit 60 000 € par parent. Grâce à l’abattement de 100 000 €, il n’y aura pas de droits à payer⁽²⁾.
À leur décès, il y aura extinction de l’usufruit. Chacun des enfants récupérera ainsi la pleine propriété des appartements sans avoir de droits supplémentaires à verser. Au moment du décès, il restera donc la valeur de la résidence principale (400 000 €).
Au 1ᵉʳ décès, la part d’héritage sera de 50 % du patrimoine, soit 200 000 €. En optant encore une fois pour l’usufruit à 100 %, le conjoint survivant bénéficiera de 20 % de l’héritage, soit 40 000 € (voir tableau de valeur de la nue-propriété).
La part totale qui revient aux enfants sera de ce fait de 160 000 €. La donation a été effectuée il y a plus de 15 ans, l’abattement de 100 000 € se renouvelle alors. La part de chaque enfant restera donc à 80 000 € chacun.
Au second décès, la part successorale sera de 200 000 €. Étant donné que chaque enfant peut bénéficier encore une fois de l’abattement de 100 000 €, il n’y aura donc toujours pas de droits à payer.

Pour un même patrimoine, les droits ne seront pas du tout les mêmes.

• Sans anticipation, les enfants devront payer 64 000 € de frais de succession.
• Avec une anticipation des parents, les enfants n’auront pas de droits à payer.

La différence est colossale, vous ne trouvez pas ? Nous espérons que grâce à cette étude de cas, vous comprendrez qu’il est important d’anticiper sa succession.

! Important ! Quelle que soit la donation que vous choisirez, celle-ci sera irrévocable. Une fois signé, vous ne pourrez plus revenir sur votre décision.

→ Quelle est la meilleure stratégie pour valoriser votre patrimoine ?

Une SCI permet aux particuliers d’acquérir et de gérer à plusieurs (deux au minimum) un patrimoine immobilier (un ou plusieurs biens). En fonction de l’apport investi, chaque associé deviendra propriétaire de parts de SCI.

En vous associant avec vos enfants par exemple, vous pouvez grandement faciliter la transmission du bien immobilier. En effet, celle-ci va vous permettre de donner des parts de SCI à vos enfants, quand bon vous semblera, tout en allégeant les droits de donation. De plus, en vous nommant gérant de la SCI, vous pourrez garder le pouvoir de décision. Merveilleux n’est-ce pas ?

→ L’intérêt de faire appel à un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP)

(1) Pour simplifier les choses, nous prenons le taux de 20 % de droits
(2) Il faudra également prévoir le droit de partage à 2.5 % + les frais de notaires au moment de l’acte.